Analisi pre-acquisto

Lo strumento Pre-acquisto (o Analisi manuale) permette di simulare un acquisto: inserisci prezzo, costi, finanziamento e canone, e Hostfolio stima rendimenti, cash flow e sensibilità alle ipotesi. Utile prima di un'offerta o per confrontare più immobili.

Dove trovarlo

• Nella barra laterale: Pre-acquisto o Analisi manuale.

Affitto a lungo vs breve termine

In alto scegli il tipo di affitto:

• Lungo termine — Canone mensile. Inserisci canone mensile e tasso di occupazione (es. 95%).
• Breve termine — Es. Airbnb. Inserisci tariffa a notte, occupazione, lunghezza media soggiorno, % commissione piattaforma, pulizia, eventuali utenze. Hostfolio ricava entrate e costi annui.

I valori predefiniti (occupazione, commissione) si possono modificare in Configurazione → Generale (parametri di finanziamento predefiniti).

Inserimenti principali

• Nome proprietà — Per riferimento.
• Prezzo di acquisto, Notaría (% o importo fisso), Ristrutturazione (fisso o %).
• Finanziamento: Anticipo %, Mutuo %, Tasso di interesse %.
• Canone: lungo termine = canone mensile + tasso occupazione; breve termine = tariffa notte, occupazione, lunghezza soggiorno, commissione piattaforma, pulizia, utenze.
• Spese — Costi ricorrenti (manutenzione, assicurazione, tasse). Inserimento mensile o annuo.
• Fiscale — Aliquota marginale % per stimare l’imposta sul reddito.

Cosa calcola Hostfolio

Investimento totale, capitale richiesto, redditi lordi annui, interessi annui, spese annue, netto prima delle tasse, imposta stimata, netto dopo le tasse, rendimento netto dopo le tasse e un verdetto (es. forte / moderato / pareggio / negativo).

Tabelle di sensibilità

Hostfolio può mostrare tabelle di sensibilità: come cambiano rendimento netto o cash flow al variare del tasso (lungo termine) o della tariffa a notte (breve termine) e dell’occupazione. Utile per testare la solidità dell’investimento (tasso più alto, occupazione più bassa).

Salvare e caricare scenari

Puoi salvare lo scenario attuale con un nome e caricarlo in seguito. Comodo per confrontare più proprietà o più opzioni di finanziamento (es. 20% vs 30% anticipo). I scenari sono memorizzati in locale.

Valori predefiniti

I parametri di finanziamento predefiniti (anticipo %, tasso, notaría %, occupazione %, aliquota marginale) si impostano in Configurazione → Generale. Le nuove analisi pre-acquisto vengono precompilate con questi valori.

Consigli

• Sii conservativo: prova con tasso più alto, occupazione più bassa o spese più alte.
• Confronta salvando più scenari (es. "Proprietà A – 20% anticipo" e "Proprietà A – 30% anticipo").
• Breve termine: commissione e pulizia pesano; adattali al tuo mercato.

Prossimo: Export e Configurazione.