Hostfolio è un'app desktop per macOS per analizzare gli investimenti immobiliari: importare CSV bancari/immobiliari, categorizzare le transazioni, vedere rendimenti e cash flow, fare analisi pre-acquisto ed esportare dati puliti per tasse o commercialista. I dati restano sul tuo Mac.
- macOS 14 o successivi.
- Spazio disco sufficiente per app e dati.
- File CSV esportati dalla banca o da strumenti di contabilità (UTF-8 consigliato).
No. Hostfolio memorizza tutto in locale sul tuo Mac. Export e backup avvengono salvando file (CSV, Excel) sul tuo computer.
- Gratuito: Limite di proprietà (es. 1), limite di CSV per proprietà (es. 1), limite di categorie personalizzate (es. 5). Nessuna unione di nuove transazioni in CSV esistenti.
- Pro: Proprietà illimitate, CSV illimitati per proprietà, unione, più categorie. Sblocco con acquisto in-app o licenza.
I limiti esatti sono indicati nell'app (es. "Passa a Pro per aggiungere più proprietà").
- Controlla il mapping — Data e Importo (o Credito + Debito) devono essere corretti. Vedi Come mappare il CSV.
- Formato data — Scegli il formato che corrisponde al tuo file.
- Importo — Se il file ha colonne credito e debito separate, scegli Credito e Debito; non usare una colonna "Importo" unica inesistente.
- Codifica — Salva il CSV in UTF-8 in caso di caratteri strani o errori di parsing.
- Usa o una colonna "Importo" (con segno) o Credito e Debito, non entrambi.
- Verifica quale colonna è davvero entrata vs uscita.
- Verifica separatore decimale (
. o ,) e assenza di virgolette/testo nella colonna importo.
- Gratuito: Un solo CSV per proprietà.
- Pro: Sì, più CSV per proprietà e opzione Unisci.
- Sovrascrivi — Sostituisce il contenuto di un CSV esistente in Hostfolio con il file importato. Da usare quando hai riesportato lo stesso conto e vuoi aggiornare i dati.
- Importa come nuovo — Mantiene i CSV esistenti e ne aggiunge uno (es. altro conto o anno). Pro solo se in gratuito hai già un CSV.
- Apri la scheda Categorizzazione, seleziona il CSV (non "tutti") e assegna le categorie per descrizione.
- Aggiungi regole in Configurazione → Categorie e regole (parola chiave nella descrizione → categoria) per i prossimi import.
- Le regole si applicano agli import futuri; per il CSV attuale assegna manualmente in Categorizzazione.
- Dettagli proprietà — I rendimenti usano l’investimento totale. Se prezzo, notaría o ristrutturazione mancano o sono sbagliati, i rendimenti saranno sbagliati. Modifica la proprietà.
- Categorie — "Escluso" non entra in rendimenti né cash flow. Assicurati che nessuna vera entrata sia in Escluso.
- Filtro anno — In Analisi verifica che l’anno selezionato corrisponda ai tuoi dati.
- Voci personalizzate — Sono incluse; verifica importi e segno (credito/debito).
Escluso ("non includere nei calcoli") serve per transazioni che non vuoi in rendimenti né cash flow (es. bonifici personali, correzioni una tantum). Restano in elenco ed export per tenere lo storico, ma non influenzano gli indicatori.
Di solito in Download. Il nome è tipo clean_export_2024_2025-02-13.csv (o .xlsx).
- Selezione proprietà — Verifica che le proprietà giuste siano spuntate.
- Anno — Scegli l’anno corretto o "Tutti gli anni". L’elenco degli anni viene dalle date delle transazioni nei tuoi CSV.
- Le transazioni Escluso possono apparire nell’export con etichetta "Escluso" così puoi filtrarle nel foglio.
Sì. Usa Export pulito, scegli proprietà e anno, esporta in CSV o Excel. Il file contiene riepilogo e transazioni dettagliate con categorie adatte alla fiscalità.
Sì. In Pre-acquisto (Analisi manuale) imposta il tipo di affitto su Breve termine e inserisci tariffa a notte, occupazione, lunghezza soggiorno, commissione piattaforma %, pulizia, utenze. Hostfolio calcola entrate e costi e mostra rendimenti e cash flow.
Da Configurazione → Generale → Parametri di finanziamento predefiniti. Li puoi modificare; le nuove analisi pre-acquisto useranno questi valori.
Configurazione → scheda Generale → Lingua e Tema.
- Le regole si basano sulla descrizione (colonna causale). Se la banca usa un’altra colonna per il testo, assicurati che sia mappata come Descrizione nel mapper CSV.
- Le sovrascritture manuali (per descrizione o per transazione) hanno priorità. Controlla la scheda Categorizzazione.
- Le regole si applicano all’import; se serve, reimporta o aggiungi nuove transazioni.
In gratuito è consentita una sola proprietà. Per averne di più: Pro.
Nei dati locali dell’app sul tuo Mac (es. Application Support). L’export è il modo consigliato per il backup; puoi anche fare backup della cartella dati dell’app se ne conosci il percorso.
Per gestione licenza e aggiornamenti (disattivazione, cambio computer, due portatili, aggiornamenti v1.x gratuiti, politica da v2), vedi Licenza e aggiornamenti.