L’outil Pré-achat (ou Analyse manuelle) permet de simuler un achat : vous saisissez prix, coûts, financement et loyer, et Hostfolio estime rendements, trésorerie et sensibilité aux hypothèses. Utile avant une offre ou pour comparer plusieurs biens.
- Dans la barre latérale : Pré-achat ou Analyse manuelle.
En haut, choisissez le type de location :
- Long terme — Loyer mensuel. Vous saisissez le loyer mensuel et le taux d’occupation (ex. 95 %).
- Court terme — Ex. Airbnb. Vous saisissez tarif nuit, occupation, durée moyenne de séjour, % commission plateforme, frais de ménage, éventuellement charges. Hostfolio en déduit revenus et coûts annuels.
Les valeurs par défaut (occupation, commission) peuvent être modifiées dans Configuration → Général (paramètres de financement par défaut).
- Nom du bien — Pour votre référence.
- Prix d’achat, Frais de notaire (% ou montant fixe), Travaux (fixe ou %).
- Financement : Apport %, Crédit %, Taux d’intérêt %.
- Loyer : long terme = loyer mensuel + taux d’occupation ; court terme = tarif nuit, occupation, durée séjour, commission plateforme, ménage, charges.
- Charges — Coûts récurrents (entretien, assurance, impôts, charges). Saisie mensuelle ou annuelle.
- Fiscalité — Taux marginal d’imposition % pour estimer l’impôt sur le revenu.
- Investissement total, trésorerie requise, revenus bruts annuels, intérêts annuels, charges annuelles, net avant impôt, impôt estimé, net après impôt, rendement net après impôt, et un verdict (ex. solide / modéré / équilibre / négatif).
Hostfolio peut afficher des tableaux de sensibilité : variation du rendement net ou de la trésorerie selon le taux d’intérêt (long terme) ou le tarif nuit (court terme) et l’occupation. Utile pour tester la solidité du projet (taux plus haut, occupation plus basse).
Vous pouvez sauvegarder le scénario actuel sous un nom et le charger plus tard. Pratique pour comparer plusieurs biens ou plusieurs options de financement (ex. 20 % vs 30 % d’apport). Les scénarios sont stockés localement.
Les paramètres de financement par défaut (apport %, taux, notaire %, occupation %, taux d’imposition) se définissent dans Configuration → Général. Une nouvelle analyse pré-achat est pré-remplie avec ces valeurs.
- Soyez prudent : testez avec un taux plus élevé, une occupation plus basse ou des charges plus hautes.
- Comparez en sauvegardant plusieurs scénarios (ex. « Bien A – 20 % apport » et « Bien A – 30 % apport »).
- Court terme : commission et ménage pèsent lourd ; adaptez-les à votre marché.
Suite : Export et Configuration.